珠海市城市更新管理辦法


珠海市人民政府令

第86號

《珠海市城市更新管理辦法》已經2012年6月28日八屆6次市政府常務會議審議通過,現予以公布,自2012年10月1日起施行。

市 長 何寧卡

2012年8月28日

珠海市城市更新管理辦法

第一章 總則

第一條 為服務于珠海建設“珠江口西岸核心城市、生態文明新特區、科學發展示范市”的城市發展目標,規范本市城市更新活動,進一步完善城市功能,優化產業結構,提升城市形象,凸顯城市風貌特色,改善人居環境,推進土地、能源、資源的節約集約利用,促進經濟和社會可持續發展,根據有關法律、法規的規定,結合本市實際,制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域范圍內的城市更新活動。

本辦法所稱城市更新,是指由符合本辦法規定的主體對城市建成區(包括舊工業區、舊商業區、舊辦公區、舊住宅區、城中舊村等)內具有以下情形之一的區域,根據城市規劃和本辦法規定程序進行整治、改建或者拆建的活動:

(一)危房集中。

(二)城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善。

(三)環境惡劣或者存在重大安全隱患。

(四)現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合經濟社會發展要求,影響城市規劃實施。

(五)已經批準規劃設計條件的“三舊”(即:舊工業廠房、舊城鎮、舊村莊)改造項目。

(六)依法或者經市政府批準應當進行城市更新的其他情形。

第三條 本辦法第二條第二款第一項規定的“危房集中”,是指相關機構根據《危險房屋鑒定標準》鑒定為危房或者建筑質量有其他嚴重安全隱患的建筑較為集中的情況。

本辦法第二條第二款第二項規定的“城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善”,是指城市基礎設施、公共服務設施配套嚴重不足,按照規劃需要落實獨立占地且用地面積大于3000平方米的城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目。

本辦法第二條第二款第三項規定的“環境惡劣或者存在重大安全隱患”,主要包括下列情形:

(一)環境污染嚴重,通風采光嚴重不足,不適宜生產、生活。

(二)消防通道、消防登高面等不滿足相關規定,存在嚴重消防隱患。

(三)經相關機構鑒定存在經常性水浸等其他重大安全隱患。

本辦法第二條第二款第四項規定的“現有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合經濟社會發展要求,影響城市規劃實施”,主要包括下列情形:

(一)所在片區規劃功能定位發生重大調整,現有土地用途、土地利用效率與規劃功能不符,影響城市規劃實施。

(二)屬于本市禁止類和淘汰類產業,能耗、水耗、污染物排放嚴重超出國家、省、市相關標準的,或者土地利用效益低下,影響城市規劃實施并且可以進行產業升級。

(三)其他嚴重影響城市近期建設規劃實施的情形。

第四條 城市更新應當遵循“科學發展、從容建設、規劃引導、多方受益、市場運作、政策支持、有序管理、穩步推進”的原則,保障和促進城市科學發展。

第五條 城市更新應當符合國民經濟和社會發展總體規劃,服從城市總體規劃和土地利用總體規劃。城市更新實行城市更新單元規劃和年度計劃管理制度。

城市更新單元規劃是管理城市更新活動的基本依據。

城市更新年度計劃應當納入近期建設規劃年度實施計劃及土地利用年度計劃。

第六條 城市更新可以依照有關法律、法規及本辦法的規定分別由市、區政府(管委會)、土地使用權人或者其他符合規定的主體實施。

第七條 市、區政府(管委會)應當保障開展組織實施城市更新的工作經費,對城市更新項目提供適當的資金扶持。

城市更新涉及的基礎設施和公共服務設施建設,應當從城市建設專項資金中安排相應的項目資金。城市更新涉及政府投資項目的,根據政府投資項目管理的相關規定實施。

第八條 市城市更新工作領導小組負責領導全市城市更新工作,對全市城市更新工作涉及的重大事項進行決策。

市城市更新管理辦公室是全市城市更新工作的常設性工作部門,負責統籌城市更新的計劃管理,負責具體組織、協調、監督全市城市更新工作。

區政府(管委會)城市更新主管部門依據本辦法規定在轄區范圍內履行城市更新管理相關職責。

第九條 各區政府(管委會)組織轄區內城市更新用地的整理,組織轄區內整治類更新項目和市政府確定由其實施的拆建類更新項目的實施,對改建類和其他拆建類更新項目的實施進行協調。

市國土資源主管部門負責依法擬訂城市更新相關的土地管理政策,負責城市更新過程中的土地使用權出讓、收回和收購工作。

市城鄉規劃主管部門負責依法擬訂城市更新相關的規劃管理政策,統籌城市更新的規劃管理,制定城市更新相關技術規范,組織編制全市層面城市更新專項規劃。

市發展改革主管部門負責擬定城市更新相關的產業指導政策,統籌安排涉及政府投資的城市更新年度資金。

市財政主管部門負責按照計劃安排核撥城市更新項目資金。

市政府其他相關職能部門及區政府(管委會)相關職能部門,應當根據本辦法規定履行城市更新管理相關職責,依法在各自職能范圍內為城市更新活動提供服務并實施管理。

第十條 市政府另行制定《珠海市城市更新項目申報審批程序規定》。

第十一條 市城市更新管理辦公室、市政府相關職能部門、區政府(管委會)應當積極開展城市更新政策的宣傳,加強引導。

街道辦事處、居委會等應當積極維護城市更新活動的正常秩序。

第十二條 鼓勵金融機構創新金融產品,改善金融服務,通過構建融資平臺、提供貸款、建立擔保機制等方式對城市更新項目予以支持。

鼓勵有社會責任、有品牌、有實力、有經驗的開發企業實施城市更新項目。

第十三條 城市更新單元內的項目繳交的土地出讓金應優先用于該城市更新單元周邊市政基礎設施的建設及整治類城市更新。

第十四條 城市更新項目在實施過程中應當按照集約用地、綠色節能、低碳環保的原則,推廣使用經國家、省、市相關部門認定的新技術、新工藝、新材料和新設備,在滿足使用功能的前提下,優先使用建筑廢棄物綠色再生產品。

鼓勵城市更新項目按照綠色建筑的標準進行規劃、建設和運營管理。

第十五條 市城市更新管理辦公室和區政府(管委會)城市更新主管部門應當建立城市更新工作投訴處理制度,對受理的投訴及時進行調查和處理。

第十六條 市、區行政執法部門應當加大工作力度,嚴厲查處城市更新單元范圍內新出現的違法建設行為。

第二章 城市更新規劃

第十七條 市城鄉規劃主管部門依據全市城市總體規劃和土地利用總體規劃,組織編制全市城市更新專項規劃,指導全市范圍內的城市更新單元劃定、城市更新計劃制定和城市更新單元規劃編制。全市城市更新專項規劃應與近期建設規劃相銜接,明確全市城市更新的重點區域及其更新方向、目標、時序、總體規模和更新策略。

區政府(管委會)可根據實際需要,在全市城市更新專項規劃指導下組織編制相應轄區范圍的城市更新專項規劃。

第十八條 控制性詳細規劃應當對其規劃范圍內的城市更新作以下規定:

(一)城市更新單元的范圍。

(二)城市更新單元范圍內應當配置的基礎設施和公共服務設施的類型和規模。

(三)城市更新單元的規劃指引。

第十九條 實施以拆建為主的城市更新,應當以城市更新單元為基本單位,以城市更新單元規劃為依據,確定規劃要求,協調各方利益,落實城市更新目標與責任。

第二十條 對于城市建成區中具有本辦法第二條所規定情形,需要進行城市更新的區域,應當在保證基礎設施和公共服務設施相對完整的前提下,按照有關技術規范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素,劃定相對成片的區域作為城市更新單元,制定城市更新單元規劃。

一個城市更新單元可以包括一個或者多個城市更新項目。

第二十一條 城市更新單元的劃定應當符合全市城市更新專項規劃,充分考慮和尊重所在區域社會、經濟、文化關系的延續性,并符合以下條件:

(一)城市更新單元內拆除范圍的用地面積應當不小于10000平方米。

(二)城市更新單元不得違反基本生態控制線、一級水源保護區、綠地綠線、歷史文物保護紫線、水域岸線藍線、公共服務設施橙線、道路紅線、城市基礎設施黃線等城市控制性區域管制要求。

(三)城市更新單元內可供無償移交給政府,用于建設城市基礎設施、公共服務設施或者城市公共利益項目等的獨立用地應當不小于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積的15%??刂菩栽敿氁巹澔蛘咂渌巹?、相關規定有更高要求的,從其規定。

不具備前款規定的條件,但基于鼓勵產業轉型升級、完善獨立占地且總面積不小于3000平方米的城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目等原因確需劃定城市更新單元的,應當就單元范圍、拆除范圍、配建要求等內容進行專項研究,在計劃審批過程中予以專項說明。

第二十二條 劃定城市更新單元時涉及下列用地的,依照以下規定分別處理:

(一)政府社團用地、特殊用地,不單獨劃定為城市更新單元。

(二)除通過城市更新實現用地清退外,被非法占用的已完成征轉及補償手續的國有未出讓用地和基本農田保護區用地不劃入城市更新單元。

(三)香洲區的原農村集體經濟組織地域范圍應當整村劃定城市更新單元,鼓勵香洲區以外的其他各區(功能區)參照執行。按照整村范圍劃定城市更新單元的,不受本辦法第二十一條第一款第一項限制。

(四)未建設用地不劃入城市更新單元,但符合本辦法第二十三條規定的除外。

第二十三條 未建設用地因規劃統籌確需劃入城市更新單元,屬于國有未出讓的“邊角地”、“夾心地”、“插花地”的,總面積不超過項目拆除范圍用地面積的10%且不超過2000平方米的部分,可以作為零星用地一并出讓給城市更新項目實施主體;超出部分應當結合城市更新單元規劃的編制進行用地騰挪或者置換,在城市更新單元規劃中對其規劃條件進行統籌研究。

未建設用地因規劃統籌確需劃入城市更新單元,屬于已批未建用地的,在征得土地使用權人同意后,可以結合城市更新單元規劃的編制進行用地騰挪或者置換。

第二十四條 城市更新單元規劃應當按照有關技術規范制定,依法進行公示、征求意見,涉及產業升級的應當征求相關產業主管部門意見。

城市更新單元規劃的編制應當遵循以下要求:

(一)優先保障城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目。

(二)充分尊重相關權利人的合法權益,有效實現公眾、權利人、參與城市更新的其他主體等各方利益的平衡。

(三)研究已批控制性詳細規劃規定的各類用地性質和開發總量,深化、落實控制性詳細規劃規定的各類城市基礎設施和公共服務設施用地規劃指標和空間布局。

(四)推進文化遺產融入城市發展,改善生態環境和人文環境,凸顯城市風貌特色,注重節能減排,促進低碳綠色更新。

第二十五條 實施城市更新可以采取以下鼓勵措施:

(一)鼓勵城市更新項目發展文化創意產業和建設集辦公、會展、商業、酒店、文娛、康體服務為一體的高層次綜合服務體。對于用地規模達到5萬平方米以上的綜合服務體建設項目,按用地規模配套相應比例的住宅(含公共租賃住房);5萬平方米≤用地規模<8萬平方米的,按照建筑面積的20%配套;用地規?!?萬平方米的,按照建筑面積的25%配套。配套住宅中用于建設公共租賃住房的比例不得少于住宅建筑面積的10%。

(二)鼓勵增加公共用地,提高綠地率和綠化覆蓋率,降低建筑密度,節約集約利用土地。

(三)鼓勵在人口集聚的舊住宅區、城中舊村改造中減少住宅功能,或向城市周邊區域覆蓋拆建指標。

(四)鼓勵城市商業區、工業區周邊以及城中舊村城市更新單元用地配套建設公共租賃住房。

前款第二項至第四項規定的具體鼓勵措施由市政府另行制定。

第二十六條 城市更新單元規劃應當包括以下內容:

(一)城市更新單元內基礎設施、公共服務設施和其他用地的功能、產業方向及其布局。

(二)城市更新單元內更新項目的具體范圍、更新目標、更新方式和規劃控制指標。

(三)城市更新單元概念性布局規劃及單元城市設計指引。

(四)必要的公共服務設施論證、交通影響評價、城市更新經濟評估等技術報告。

(五)其他應當由城市更新單元規劃予以明確的內容。

第二十七條 城市更新單元規劃應當根據控制性詳細規劃所確定的強制性內容要求制定,由市城鄉規劃主管部門批準后實施。

未制定控制性詳細規劃地區應當在現狀調查研究的基礎上,根據分區規劃確定的各項要求擬訂城市更新單元規劃,報市政府批準后實施。城市更新單元規劃的相關內容應當納入控制性詳細規劃的制定。

城市更新單元規劃對控制性詳細規劃的強制性內容作出調整的,須由市城鄉規劃主管部門上報市政府批準后實施,相應的內容應當納入控制性詳細規劃并予以公布。

第二十八條 城市更新單元規劃的制定實行計劃管理。城市更新單元規劃制定計劃(以下簡稱更新單元計劃)實行常態申報機制。

單獨實施的整治類更新項目,按照本辦法第四章規定納入整治類更新項目計劃進行管理;按照已批準城市更新單元規劃,納入拆建類項目一并實施整治的區域,不單獨進行計劃申報,由拆建類城市更新項目實施主體一并實施。

第三章 城市更新計劃

第二十九條 城市更新年度計劃包括更新單元計劃、已具備實施條件的拆建類和整治類更新項目的實施計劃及相關資金來源等內容。其中,整治類更新項目可以單獨制定年度計劃。

第三十條 各區政府(管委會)可以組織其相關職能部門對轄區內各類需要進行城市更新的項目進行篩選,提出轄區內的更新單元計劃和已具備實施條件的拆建類、整治類更新項目的實施計劃,向市城市更新管理辦公室申報納入城市更新年度計劃。

有關企事業單位、村集體根據實際情況提出符合條件的更新單元計劃和更新項目實施計劃,經征求轄區政府(管委會)意見后,連同轄區政府(管委會)書面意見及相關材料一并向市城市更新管理辦公室申報納入城市更新年度計劃。

第三十一條 未納入城市更新單元的城市建成區具有本辦法第二條所規定情形,具備制定城市更新單元規劃相關條件的,各區政府(管委會)可以依據全市城市更新專項規劃等相關規劃,擬訂城市更新單元范圍并提出納入城市更新年度計劃的建議,提交市城市更新管理辦公室。

第三十二條 市城市更新管理辦公室對各區政府(管委會)的申報進行統籌、協調后,擬訂城市更新年度計劃,按照規定程序公示后,報市政府審批。

需單獨制定整治類更新項目年度計劃的,市城市更新管理辦公室可以單獨制定并報市政府審批。

城市更新年度計劃采用一年一報和常態申報相結合的形式,符合條件時可隨時進行申報,批準后及時納入年度計劃。

城市更新年度計劃可以按照上述報批程序進行調整。

第三十三條 區政府(管委會)申報的轄區內更新單元計劃納入城市更新年度計劃的,由區政府(管委會)組織原申報單位擬訂城市更新單元規劃草案,按照規定程序報批。

有關企事業單位申報的更新單元計劃納入城市更新年度計劃的,由市城市更新管理辦公室組織原計劃申報單位擬訂城市更新單元規劃草案。

第四章 整治類城市更新

第三十四條 整治類城市更新主要包括改善消防設施、改善基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、環境整治和既有建筑節能改造等內容,但不改變建筑主體結構和使用功能。

整治類更新項目一般不加建附屬設施,因消除安全隱患、改善基礎設施和公共服務設施需要加建附屬設施的,應當滿足城市規劃、環境保護、建筑設計、建筑節能及消防安全等規范的要求。其相應加建的建筑面積部分免收地價。

第三十五條 整治類更新項目的相關技術規范由有關主管部門組織擬訂,報市政府批準后執行。

第三十六條 整治類更新項目由所在區政府(管委會)制定實施方案并組織實施。

依法應當報請有關部門批準或者備案的整治類更新項目,應當履行相關報批、備案手續。

第三十七條 整治類更新項目的費用由所在區政府(管委會)、權利人或者其他相關人共同承擔,費用承擔比例由各方協商確定。涉及改善基礎設施、公共服務設施和市容環境的費用,費用承擔比例按照市、區兩級財政負擔事權劃分的有關規定執行。

第三十八條 區政府(管委會)應當按年度制訂本區整治類更新項目和資金安排計劃草案,由市城市更新管理辦公室統籌平衡并按程序報批后組織實施。

已批城市更新單元規劃確定的單獨實施的整治類更新項目應當優先納入計劃。

第三十九條 整治類更新項目由所在區政府(管委會)編制整治規劃,并報市城鄉規劃主管部門批準。

第四十條 依照有關法律、法規等規定須辦理有關建設、環保、水務、消防等許可的,實施單位應當依法申請并取得許可后方可實施整治。

整治類更新項目的計劃制定、立項管理、方案審批、資金安排等具體規定,由市城市更新管理辦公室會同市發展改革、財政、國土資源、農業、規劃建設等部門另行制定。

第五章 改建類城市更新

第四十一條 改建類城市更新劃分為功能改變類和建筑主體結構改變類。

功能改變類更新項目是指改變部分或者全部建筑物使用功能,保留建筑物的原主體結構,不改變土地使用權的權利主體和使用期限。

建筑主體結構改變類更新項目是指改變原建筑主體結構,對原建筑物進行擴建、拆除部分建筑物、拆除部分建筑物后重建或擴建,但不改變土地使用權的權利主體和使用期限。建筑主體結構改變類更新項目可同時申報改變部分或者全部建筑物使用功能。

第四十二條 按照控制性詳細規劃、城市更新單元規劃等已生效規劃,土地用途已發生變化或者在滿足土地功能混合使用相關要求的前提下,現有建筑物需進行改建的,權利主體可以向市城鄉規劃主管部門申請實施改建類城市更新。

第四十三條 具有以下情形之一的,不得實施改建類城市更新:

(一)申請將配套服務設施改變功能,改變后無法滿足相關配套要求的。

(二)申請將文物古跡、歷史建筑、紀念性建筑、標志性建筑、具有地方特色和傳統風格的建筑物等改變功能或改變主體結構,改變后不符合保護要求的。

(三)申請將危險房屋或者城市更新單元規劃確定的拆建區域內的建筑物改變功能或改變主體結構的。

(四)建筑物改變使用功能或改變主體結構后,不符合建筑結構安全、城市景觀設計,或者不符合公共安全、消防、環境、衛生、物業管理等相關技術要求的。

(五)申請建筑物部分改變使用功能,但改變的部分不能滿足獨立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的。

(六)建筑物由業主區分所有,業主申請改變建筑物主體結構的。

(七)建筑物由業主區分所有,部分業主申請改變建筑使用功能的,但未經本棟建筑物內其他業主及同一宗地內其他主張與改變功能有利害關系的業主同意的。

(八)未經評估和無害化治理的污染場地申請改變功能進行二次開發的。

(九)其他法律、法規、規章以及市政府規定不得改變建筑物使用功能或改變主體結構的情形。

第四十四條 改建類更新項目可以根據消除安全隱患、改善基礎設施和公共服務設施的需要加建,并應當滿足城鄉規劃、環境保護、建筑設計、房屋質量安全、建筑節能及消防安全等規范的要求。

第四十五條 改建類更新項目應當符合產業布局規劃,優先滿足增加公共空間和產業轉型升級的需要。

第四十六條 實施改建類更新項目的土地使用權人應委托有資質的設計單位編制改建項目的設計方案,報市城鄉規劃主管部門審核并依法辦理規劃許可變更手續。

第四十七條 完成規劃許可變更手續的改建項目,市國土資源主管部門應當與土地使用權人簽訂土地使用權出讓合同補充協議或者補簽土地使用權出讓合同。土地使用權人應當按照相關規定繳納地價、完善用地手續。

第四十八條 改建類更新項目實施完成后,申請人應當向市城鄉規劃主管部門和法律、法規規定的其他部門申請驗收審核,按規定辦理相關手續后,相關權利主體應當及時向市房地產登記部門申請辦理房地產變更登記。

第四十九條 功能改變類更新項目應當繳納的地價按照以下規定確定:

(一)功能改變的原有建筑面積部分,按照其改變后的功能和土地使用權剩余期限以批準改建時地價管理規定相應用途標準計算應繳納的地價,扣減原土地用途及剩余期限以批準改建時地價管理規定相應用途標準計算的地價。

(二)功能改變的增加建筑面積部分,按照其改變后的功能和土地使用權剩余期限以市場評估地價計算應繳納的地價。

非商品性質房地產轉為商品性質的,應當按照有關規定進行審批并另行補繳地價。

功能改變后的土地使用權使用期限按照原用途的使用期限扣除已實際使用時間的剩余期限確定。

第五十條 改建類城市更新的實施費用全部由申請人自行承擔。

第五十一條 功能改變類項目一般不增加建筑面積,因完善自身建筑使用功能確需加建附屬設施的,應當按照相關規定取得規劃許可文件并按照本辦法第四十九條規定補繳地價。加建附屬設施的建筑面積不得超過改造前合法建筑面積的10%,且不大于1000平方米。如需加建城市基礎設施和公共服務設施的,相應的建筑面積部分免收地價。

第五十二條 改變建筑主體結構類項目,在符合控制性詳細規劃和建筑物結構安全的條件下,可增加建筑面積,但增加的總建筑面積不得超過改造前合法建筑面積的30%,增加的層數不得超過2層。

增加的建筑面積超過改造前合法建筑面積的10%或超過1000平方米的,應按照提高項目容積率的規定程序辦理。其增加或減少的建筑面積應當按照規定核準地價。如需加建城市基礎設施和公共服務設施的,相應的建筑面積部分免收地價。

第六章 拆建類城市更新

第五十三條 城市建成區具有本辦法第二條第二款規定情形之一,且通過整治、改建等方式難以有效改善或者消除的,可以通過拆建方式實施城市更新。拆建類更新項目應當嚴格按照城市更新單元規劃、城市更新年度計劃的規定實施。

第五十四條 單棟或者零散建筑經鑒定為危房,但無法按照相關要求劃入城市更新單元的,不納入拆建類城市更新。

第五十五條 同一宗地內建筑物由業主區分所有,經專有部分占建筑物總面積90%以上的業主且占總人數90%以上的業主同意拆建的,全體業主是一個權利主體。

城中村拆建的,應當經原農村集體經濟組織繼受單位股東大會按照有關規定表決獲得90%以上股東同意。

本辦法所稱城中村是指我市城市化過程中依照有關規定由原農村集體經濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農建設用地的地域范圍內的建成區域。

第五十六條 拆建類城市更新項目的實施方式主要包括:

(一)權利主體自行實施。包括項目拆建區域內的單一權利主體自行實施,或者多個權利主體將房地產權益轉移到其中一個權利主體后由其實施。

(二)市場主體單獨實施。項目拆建區域內的權利主體將房地產權益轉移到非原權利主體的單一市場主體后由其實施。

(三)合作實施。城中村改造項目中,原農村集體經濟組織繼受單位應當通過土地交易機構公開交易選擇單一市場主體,簽訂改造合作協議合作實施。

(四)政府組織實施。政府通過公開方式確定城市更新項目實施主體,或者由政府城市更新實施機構直接實施。

第五十七條 拆建類城市更新項目范圍內的土地使用權人與地上建筑物、構筑物或者附著物所有權人相同且為單一權利主體的,可以由權利人依據本辦法實施拆建;城市更新單元內項目拆除范圍存在多個權利主體的,所有權利主體通過以下方式將房地產的相關權益移轉到同一主體后,形成單一主體:

(一)權利主體以房地產作價入股成立或者加入公司。

(二)權利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協議。

(三)權利主體的房地產被收購方收購。

屬于合作實施的城中村改造項目的,單一市場主體還應當與原農村集體經濟組織繼受單位簽訂改造合作協議。

屬于以舊住宅區改造為主的改造項目的,區政府(管委會)應當在城市更新單元規劃經批準后,組織制定搬遷補償安置指導方案和市場主體公開選擇方案,經占建筑物總面積90%以上且占總數量90%以上的業主同意后,公開選擇市場主體。市場主體與所有業主簽訂搬遷補償安置協議后,形成單一主體。

第五十八條 多個權利主體通過簽訂搬遷補償安置協議方式形成城市更新項目實施主體的,權利主體和搬遷人應當在區政府(管委會)組織制定的更新單元實施方案的指導下,遵循公開、公平、有償、合理的原則,在搬遷補償安置協議中約定補償方式,補償金額和支付期限,回遷房屋的面積、地點和登記價格,搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限,協議生效的時間和條件等相關事項。

搬遷補償安置協議還應當對房地產權屬證書注銷后附著于原房地產的義務和責任的承擔作出約定。沒有約定的,相關義務和責任由搬遷人承擔。

第五十九條 搬遷補償安置協議的簽訂可以由公證機構進行公證。搬遷人應當及時將已簽訂的搬遷補償安置協議報市城市更新管理辦公室備案。

因履行搬遷補償安置協議發生糾紛的,應當按照協議約定的爭端解決途徑,申請仲裁或者向人民法院起訴。

第六十條 拆建類城市更新項目土地使用權出讓合同應當明確以下內容:

(一)按照城市更新單元規劃,獨立占地的城市基礎設施、公共服務設施和城市公共利益項目等用地的移交要求。

(二)出讓給城市更新項目實施主體的開發建設用地的建設、管理要求。

(三)保障性住房、創新型產業用房、城市基礎設施和公共服務設施等的配建要求。

(四)按照項目搬遷補償安置方案和項目實施監管協議的要求,用于補償安置的房產不得申請預售。

(五)城市更新單元規劃明確及項目實施監管協議約定的其他相關內容。

第六十一條 市、區政府(管委會)可以通過房屋征收、土地和房地產收購等方式對城市更新單元內的用地進行整合,采用招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓土地使用權或者成立、授權相關城市更新實施機構具體實施拆建類城市更新項目。

第六十二條 拆建類城市更新項目實施主體在取得城市更新項目規劃條件后,應當與市國土資源主管部門簽訂土地使用權出讓合同補充協議或者補簽土地使用權出讓合同,并向市城鄉規劃主管部門申請規劃許可。土地使用權期限重新計算,并按照相關規定補繳地價。

拆建類城市更新項目實施主體在取得城市更新項目規劃條件后超過一年未使用的,應當在使用前向市城鄉規劃主管部門申請重新核定。

第六十三條 在項目申請房地產預售時,市房地產登記部門應當就項目搬遷補償安置方案和項目實施監管協議的履行情況征求相關部門的意見。搬遷補償安置方案確定的用于補償安置的房屋不得納入預售方案和申請預售。

在項目申請規劃驗收時,市城鄉規劃主管部門應當就城市更新單元規劃確定的拆除、搬遷等捆綁責任的履行情況征求市城市更新管理辦公室的意見,以確保城市更新單元規劃落實到位。

第六十四條 市、區政府(管委會)相關部門對城市更新單元規劃確定的獨立占地的城市基礎設施和公共服務設施的建設立項應當予以優先安排,與城市更新項目同步實施。相關部門也可以委托城市更新項目實施主體代為建設,在建設完成后按照有關規定予以回購。

第六十五條 搬遷補償安置方案確定用于回遷的房產,應當按照經依法公證的搬遷補償安置協議,以被搬遷人為權利人辦理分戶登記。登記價格以搬遷補償安置協議約定的價格為準,未約定的由協議雙方協商并進行補充約定。

按照土地使用權出讓合同及項目實施監管協議相關內容,由城市更新項目實施主體建設并無償移交給政府的相關配套設施,應當以政府相關管理部門為權利人辦理登記。

第六十六條 拆建類城市更新項目實施完成后,市產業主管部門應當會同相關部門對項目的產業準入進行監管,保證城市更新單元規劃確定的產業導向落實到位。

對于按照規定的標準繳納地價的項目,實施完成后實際進駐的產業經市產業主管部門認定不屬于市政府鼓勵發展產業的,由市產業主管部門責令改正。

第六十七條 拆建類城市更新項目的相關規劃、用地、建設等手續由按規定確認的城市更新項目實施主體負責辦理并實施項目開發建設,在項目工程竣工驗收之前不得轉讓。

第六十八條 根據城市更新單元規劃的規定,城市更新單元內土地使用權期限屆滿之前,因單獨建設基礎設施、公共服務設施等公共利益需要或者為實施城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地或者收回土地的,經市政府批準,由市國土資源主管部門采用置換或者收回的方式調整,用地單位或者個人應當服從。采用收回方式的,應當根據用地單位或者個人投入開發和建設的實際情況給予相應補償。

第六十九條 除依法應當收回的外,市政府可以根據城市更新的需要組織進行土地使用權收購,城市更新單元內的土地使用權人也可以向市國土資源主管部門申請土地使用權收購。

土地使用權收購的程序、條件、價格按照土地儲備和土地收購的有關規定執行。

第七十條 根據城市發展需要和全市城市更新專項規劃等規劃的要求,為實施城市規劃,由政府組織對具有危房集中、基礎設施落后等情形的區域進行城市更新,需要調整使用土地的,政府相關部門應當按照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行房屋征收。

拆建類城市更新項目在城市更新單元規劃批準兩年后,仍因搬遷談判未完成等原因未能確認城市更新項目實施主體,經綜合判斷確有實施的必要性和緊迫性,且符合《國有土地上房屋征收與補償條例》相關規定的,可以優先納入征收范圍。

第七十一條 政府根據城市更新項目的實施需要,可以由政府相關部門或者其成立、授權的機構與權利主體簽訂搬遷補償安置協議,按照規定的標準對權利主體進行補償。

具體的補償形式包括貨幣補償、回遷物業補償及兩者相結合的方式等。

第七十二條 市場主體通過房地產作價入股、簽訂搬遷補償安置協議、房地產收購等方式,已取得項目拆除范圍內建筑面積占總建筑面積90%以上且權利主體數量占總數量90%以上的房地產權益時,可以申請由政府組織實施該項目。

政府對項目實施的緊迫性和可行性、市場主體提供的收購補償方案的真實性和合理性、剩余房地產權益取得的可實施性等因素進行統籌考慮和綜合判斷,決定是否組織實施。

第七章 文物、歷史街區和歷史建筑的保護

第七十三條 城市更新單元內已公布為文物保護單位,或登記為不可移動文物的建筑物、構筑物,在城市更新活動中應嚴格按照國家、省文物保護法律法規的規定予以保護。在城市更新單元規劃的編制和實施時應嚴格執行文物保護單位或不可移動文物的保護范圍和建設控制地帶的要求,不損毀、改建、添建或者拆除與文物保護單位或不可移動文物相關的建筑物以及其他設施;不改變與不可移動文物原狀直接相關的建筑立面、結構體系、色彩色調、基本平面布局和有特色的內部裝飾等,保證不可移動文物的完整。

第七十四條 歷史文化街區和歷史建筑的保護,應當遵循政府主導、公眾參與、統一規劃、分類管理、有效保護、合理利用、利用服從保護的原則。

第七十五條 對城市更新單元內是否涉及歷史文化街區和歷史建筑,由市城市更新管理辦公室征求市城鄉規劃、文物主管部門的意見。市城鄉規劃主管部門應當會同市文物主管部門,組織對城市更新單元內能夠體現城市歷史傳統風貌和地域文化特征的街區、建筑進行普查,并依據普查結果,制定歷史文化街區和歷史建筑的初步名錄,征求所在地區政府(管委會)的意見,經市城市規劃專業技術委員會審議并依法報批后,向社會公布。

第七十六條 市城鄉規劃主管部門應當對城市更新單元內批準確定的歷史文化街區和歷史建筑建立歷史建筑保護檔案。

第七十七條 經批準公布的歷史文化街區和歷史建筑不得擅自調整或者撤銷。因不可抗力因素導致歷史文化街區和歷史建筑損毀、確已失去保護意義需要調整、撤銷的,由市城鄉規劃主管部門會同市文物主管部門提出意見,經市城市規劃專業技術委員會審議后,依法報批。

第七十八條 城市更新單元內批準確定的歷史文化街區和歷史建筑,城市更新項目實施主體在編制城市更新單元規劃草案的同時還應編制歷史文化街區和歷史建筑的保護規劃,經市城市規劃專業技術委員會審議后,報市人民政府批準。

第七十九條 在歷史文化街區和歷史建筑核心保護區范圍內除建造必需的附屬設施外,不得進行其他新建、擴建活動。禁止改變院落布局、街路格局和景觀環境進行建設活動;禁止占用保護規劃確定保留的園林綠地、河湖水系、道路等;對現有建筑進行改建時,應當符合保護規劃確定的建設控制要求。

第八十條 經批準在歷史文化街區和歷史建筑的建設控制地帶范圍內確需建造歷史建筑附屬設施的,應當在使用性質、高度、體量、立面、材料、色彩等方面與歷史建筑和歷史文化街區風貌相協調,不得改變歷史建筑周邊原有的空間景觀特征,不得影響歷史建筑的正常使用。新建、擴建、改建道路時,不得破壞歷史建筑或改變歷史建筑的肌理和尺度。

第八十一條 嚴格控制在歷史建筑上設置戶外廣告、牌匾、空調、霓虹燈、泛光照明等外部設施。經批準設置的,應當與建筑立面相協調。改建衛生、排水、電梯等內部設施的,應當符合該棟建筑的具體保護要求。

第八十二條 對歷史建筑應當實施原址保護,不得擅自遷移或者拆除。 因公共利益需要無法實施原址保護,應當異地保護或者拆除的,經市城市規劃專業技術委員會審議、市人民政府批準后,由城市更新項目實施主體按照相關法律法規的規定和市文物主管部門的要求組織實施,市文物主管部門進行驗收。

第八十三條 在實施異地保護、拆除歷史建筑作業過程中,城市更新項目實施主體應當做好歷史建筑的測繪、信息記錄等工作,并按照有關規定,及時將檔案資料報送相關檔案機構。

市文物主管部門應當及時對從歷史建筑上拆卸的構件進行鑒定。屬于文物的,按照文物管理有關法律、法規的規定處理。

第八章 其他規定

第八十四條 被依法鑒定為危房、需要拆建的單棟建筑,依據城市危房管理的有關規定執行,不需要納入城市更新年度計劃,不專門制定城市更新單元規劃。

第八十五條 城市更新項目范圍內的違法用地、違法建筑應當依照有關法律、法規及廣東省、本市有關規定接受處理后,方可作為權屬確定的更新對象。

城市更新項目范圍內未辦理房地產權登記、又不屬違法用地或者違法建筑的建筑物、構筑物或者附著物,應當根據本市有關房地產權登記歷史遺留問題處理的相關規定完善手續后,方可作為權屬確定的更新對象。

第八十六條 城市更新單元范圍內的邊角地、夾心地、插花地等零星未出讓國有土地應當優先用于基礎設施和公共服務設施的建設。

未被規劃用于基礎設施和公共服務設施建設的,可以根據城市更新單元規劃一并納入更新改造,由市國土資源主管部門辦理相關手續,出讓給其相鄰地塊的城市更新項目實施主體。出讓的零星土地總面積不超過該項目總用地面積的10%,位于香洲區內的不得超過2000平方米。

第八十七條 實施城市更新不得破壞城市防洪系統、城市人民防空設施等各類城市安全保障系統,或者使其功能部分、全部喪失。

第八十八條 根據保障性住房建設及產業用房建設的有關要求,可以在拆建類項目中配建一定比例的政策性用房,具體辦法由相關主管部門另行制定,報市政府批準后實施。

第八十九條 城市更新涉及產業用地的,除應當遵守本辦法的規定之外,還應當符合產業升級和其他相關政策。

第九十條 市國土資源主管部門根據城市更新單元規劃的規定,在土地使用權出讓合同中與城市更新項目實施主體約定配套建設保障性住房、產業用房、基礎設施和公共服務設施的內容。

第九十一條 規模較大的城市更新項目可以分期實施。

城市更新項目分期實施的時序、規模等規劃控制指標由城市更新單元規劃和規劃許可文件規定。

分期實施的城市更新項目應當優先安排基礎設施、公共服務設施和用于安置回遷業主的建筑。

第九十二條 實施城市更新過程中,應當通過發展綠色建筑,營造宜居環境,改善能源結構,推廣中水和雨水利用,加強建筑廢棄物再利用等多種途徑,有效推進節能減排工作。

第九章 附則

第九十三條 在城市更新單元納入更新單元計劃后,其區域內的土地、建筑物不得作為經營性場所,特殊情況的除外。區域內的相關企業應當結合項目實施,在一定期限內辦理注銷或者地址變更。已批準的城市更新單元規劃確定的非拆建區域除外。

第九十四條 相關管理部門及其工作人員在城市更新管理中有違法違紀行為的,依法追究法律責任;涉嫌犯罪的,依法移送司法機關處理。

對城市更新項目實施主體違反城市規劃和土地管理等方面法律、法規的行為,應當依法追究法律責任。

第九十五條 有關單位和個人在開展城市更新意愿的調查和征集、土地及建筑物核查、城市更新計劃申報、城市更新規劃編制與審批、城市更新項目實施主體確認申請等城市更新活動中,有欺詐、脅迫、虛構事實、侵害個人隱私、泄漏商業秘密、偽造或者變造文件、散布虛假信息、炒賣項目、行賄等行為的,相關部門應當及時查處,并責令改正;情節嚴重的,取消其參與城市更新活動的資格;涉嫌犯罪的,移送司法機關依法處理。

第九十六條 本辦法自2012年10月1日起施行。

 

內容來源:珠海市住房和城鄉規劃建設局